Êtes-vous un expatrié français et vous interrogez-vous sur l'impôt sur les plus-values immobilières en tant que non-résident ? De nombreux expatriés sont confrontés à l'incertitude face à la complexité du système fiscal français. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour vous aider à comprendre la réglementation relative à l'impôt sur les plus-values immobilières françaises.
Quel est l'impact fiscal de la vente de votre bien immobilier en France ?
En France, la réalisation d'une plus-value est généralement imposable, sauf en cas de vente de votre résidence principale. Cette règle s'applique également à la cession d'actions ou de biens immobiliers détenus par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) ou de parts d'un fonds de placement immobilier (FPI). En tant que non-résident, des règles spécifiques s'appliquent et les conventions fiscales conclues avec de nombreux pays luttent contre la fraude fiscale. Selon le gouvernement français, « les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien immobilier sont imposées dans le pays où le bien est situé » (Article 150 U du Code général des impôts).
L'art de la taxation consiste à plumer l'oie de manière à obtenir le plus grand nombre de plumes avec le moins de sifflements possible. – Jean-Baptiste Colbert, ministre français des Finances (1665-1683)
Comment calculer les gains en capital des non-résidents
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Pour la calculer, vous devez déterminer le prix de vente et le prix d'achat. Si vous avez des doutes sur le calcul de votre plus-value ou si vous avez besoin d'aide en matière de planification fiscale, n'hésitez pas à demander conseil à nos fiscalistes via notre page dédiée à l'assistance fiscale pour les particuliers et les entreprises..
Détermination du prix de vente
Le prix de vente correspond au montant indiqué dans l'acte de vente. Vous pouvez toutefois déduire certains frais, tels que :
- Expertises obligatoires
- TVA
- Commissions versées aux intermédiaires (ex. : agences immobilières)
- Honoraires d'architecte
- Frais de mainlevée d'hypothèque sur le bien
En revanche, vous devez majorer le prix de vente des sommes éventuellement versées par l'acheteur, comme par exemple l'indemnité d'éviction versée au locataire.
Déterminer le prix d'achat
Le prix d'achat correspond au montant indiqué dans l'acte authentique. Vous pouvez toutefois l'augmenter en incluant les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) ainsi que les charges et indemnités versées au vendeur. Si le bien a plus de 5 ans, vous pouvez déduire le coût réel des travaux ou, en l'absence de justificatifs, déduire 15 % du prix d'achat. Vous pouvez également inclure les frais de voirie, de réseaux et de services publics.
Comment la durée de propriété affecte votre impôt sur les plus-values
Les plus-values pour les non-résidents sont calculées selon un barème dégressif d'abattements en fonction de la durée de détention du bien. Un abattement de 6 % par année de détention s'applique de la 6e à la 21e année, puis un abattement de 4 % la 22e année. Une exonération totale d'impôt est possible après 22 ans de détention.
La patience et la persévérance sont essentielles pour naviguer dans les complexités du droit fiscal. – Robert S. Holzman, expert fiscal et auteur
Quelles cotisations de sécurité sociale sont prélevées sur les gains immobiliers des non-résidents ?
Lors de la vente d'un bien immobilier en France en tant que non-résident, votre plus-value est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cependant, des déductions sont applicables à partir de la cinquième année de détention, ce qui peut contribuer à réduire le montant des prélèvements sociaux que vous devez. Pour bénéficier d'une exonération totale de prélèvements sociaux, vous devez détenir le bien pendant au moins 30 ans. À noter que si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen (EEE) ou de l'Union européenne (UE), vous êtes exonéré de la Contribution sociale généralisée (CSG) et de la Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS), qui s'élèvent à 9,7 % de votre plus-value.
Êtes-vous admissible aux exemptions?
Les non-résidents sont exonérés de l'impôt sur les plus-values dans deux cas : pour leur résidence principale et pour un autre bien immobilier, sous certaines conditions. Dans les deux cas, l'expatrié doit être ressortissant de l'Union européenne ou avoir choisi de résider dans un pays de l'Espace économique européen (EEE) ayant signé une convention fiscale avec la France. Si vous rencontrez des problèmes commerciaux, tels que des transactions immobilières ou des litiges, nos experts peuvent vous conseiller sur notre page dédiée aux problèmes commerciaux. Si vous envisagez de créer une société en France pour gérer vos biens, vous pouvez consulter nos experts sur notre page dédiée à la création d'entreprise afin d'explorer les meilleures options pour votre entreprise. De plus, si vous rencontrez des difficultés de recouvrement de créances, notre équipe peut vous accompagner grâce à notre service de recouvrement.
Exonération pour résidence principale
Selon une réponse ministérielle, votre résidence principale est définie comme le domicile où vous vivez habituellement et où sont situés vos intérêts professionnels et matériels. Pour bénéficier de l'exonération, vous devez vendre votre résidence principale au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre départ et le transfert de votre résidence fiscale vers votre pays d'accueil. Cependant, vous ne pourrez pas bénéficier de l'exonération si vous avez loué ou prêté votre logement à un tiers à titre gratuit pendant cette période. Si vous réalisez une plus-value supérieure à 50 000 €, vous resterez imposable, dont le taux varie en fonction du montant de la plus-value.
Exonération pour les autres propriétés
Cette exonération s'applique à un bien immobilier situé en France qui n'était pas la résidence principale du non-résident. Elle peut être demandée pour un seul bien et pour une plus-value nette imposable maximale de 150 000 €. Le plafond d'exonération varie selon la situation matrimoniale du non-résident.
Avez-vous besoin de désigner un représentant fiscal ?
Si vous ne résidez pas en France, vous devrez peut-être désigner un représentant fiscal agréé. Son rôle est de calculer votre impôt sur les plus-values et de certifier vos déclarations. Vous devez vous conformer à cette obligation si vous avez élu domicile dans un pays hors de l'UE, de l'EEE ou du Liechtenstein, si vous réalisez une plus-value supérieure à 150 000 € ou si vous êtes une personne morale.
En conclusion, pour un expatrié non-résident, appréhender les complexités de l'impôt sur les plus-values immobilières françaises nécessite une étude approfondie des différentes règles et réglementations. En comprenant les implications fiscales, en calculant précisément vos plus-values et en profitant des exonérations disponibles, vous pouvez minimiser votre impôt et garantir votre conformité avec la législation fiscale française.