Vous êtes un expatrié français et vous vous interrogez sur l'imposition des plus-values immobilières en tant que non-résident ? Nombre d'expatriés sont confrontés à l'incertitude du système fiscal français, souvent complexe. Cet article vous propose un guide complet pour vous aider à comprendre les règles et réglementations relatives à l'imposition des plus-values immobilières en France.
Quel est l'impact fiscal de la vente de votre bien immobilier en France ?
En France, la plus-value immobilière est généralement imposable, sauf en cas de vente de la résidence principale. Cette règle s'applique également à la vente de parts ou de biens détenus via une société civile immobilière (SCI) ou de parts de fonds de placement immobilier (FPI). En tant que non-résident, des règles spécifiques s'appliquent et des conventions fiscales avec de nombreux pays permettent de lutter contre la fraude fiscale. Selon l'État français, « les gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier sont imposés dans le pays où se situe ce bien » (Article 150 U du Code général des impôts).
L'art de la taxation consiste à plumer l'oie de manière à obtenir le plus grand nombre de plumes avec le moins de sifflements possible. — Jean-Baptiste Colbert, ministre français des Finances (1665-1683)
Comment calculer les gains en capital des non-résidents
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier. Pour la calculer, vous devez déterminer ces deux prix. Si vous avez des doutes sur le calcul de votre plus-value ou si vous avez besoin d'aide en matière de planification fiscale, nos fiscalistes sont là pour vous accompagner. Consultez notre page d'assistance fiscale pour les particuliers et les entreprises pour obtenir des conseils d'experts.
Détermination du prix de vente
Le prix de vente correspond au montant indiqué dans l'acte de vente. Vous pouvez toutefois déduire certains frais, tels que :
- Expertises obligatoires
- TVA
- Commissions versées aux intermédiaires (ex. : agences immobilières)
- Honoraires d'architecte
- Frais de mainlevée d'hypothèque sur le bien
En revanche, vous devez majorer le prix de vente des sommes éventuellement versées par l'acheteur, comme par exemple l'indemnité d'éviction versée au locataire.
Déterminer le prix d'achat
Le prix d'achat correspond au montant indiqué dans l'acte de vente. Toutefois, vous pouvez l'augmenter en y incluant les frais d'acquisition (honoraires de notaire, frais d'enregistrement) ainsi que les charges et indemnités versées au vendeur. Si le bien a plus de 5 ans, vous pouvez déduire le coût réel des travaux effectués. À défaut de justificatifs, vous pouvez déduire 15 % du prix d'achat. Vous pouvez également inclure les frais de voirie, de réseaux et de raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'assainissement.
Comment la durée de propriété affecte votre impôt sur les plus-values
Les plus-values pour les non-résidents sont calculées selon un barème dégressif dépendant de la durée de détention du bien. Un abattement de 6 % par année de détention s'applique de la 6e à la 21e année, puis un abattement de 4 % à partir de la 22e année. Une exonération totale d'impôt est possible après 22 ans de détention.
La patience et la persévérance sont essentielles pour naviguer dans les complexités du droit fiscal. — Robert S. Holzman, expert fiscal et auteur
Quelles cotisations de sécurité sociale sont prélevées sur les gains immobiliers des non-résidents ?
Lors de la vente d'un bien immobilier en France en tant que non-résident, la plus-value est soumise aux cotisations sociales à hauteur de 17,2 %. Toutefois, des déductions sont possibles à partir de la cinquième année de détention. Cela permet de réduire le montant des cotisations sociales dues. Pour bénéficier d'une exonération totale de cotisations sociales, il faut détenir le bien pendant au moins 30 ans. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen (EEE) ou de l'Union européenne (UE), vous pouvez être exonéré de certaines cotisations sociales. Notamment la Contribution sociale généralisée (CSG) et la Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS). Cette exonération s'élève à 9,7 % de la plus-value.
Êtes-vous admissible aux exemptions?
Les non-résidents sont exonérés d'impôt sur les plus-values dans deux cas : pour leur résidence principale et pour un autre bien immobilier, sous certaines conditions. Dans les deux cas, l'expatrié doit être ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou avoir choisi de résider dans un pays de l'Espace économique européen (EEE) ayant signé une convention fiscale avec la France. Si vous rencontrez des difficultés liées à des questions commerciales ou d'affaires, telles que des transactions immobilières ou des litiges, nos experts peuvent vous conseiller sur notre page dédiée aux problèmes commerciaux. Si vous envisagez de créer une société en France pour gérer vos biens immobiliers, nous vous invitons à consulter nos experts sur notre page dédiée à la création d'entreprise afin d'étudier les options les plus adaptées à votre activité. Par ailleurs, si vous rencontrez des difficultés de recouvrement de créances, notre équipe peut vous accompagner grâce à notre service de recouvrement.
Exonération pour résidence principale
D'après une réponse ministérielle, votre résidence principale est définie comme le domicile où vous vivez habituellement. C'est également là que se situent généralement vos intérêts professionnels et matériels. Pour bénéficier de l'exonération, vous devez vendre votre résidence principale avant le 31 décembre de l'année suivant votre départ. Cette vente doit être effectuée après le transfert de votre domicile fiscal dans votre pays d'accueil. Toutefois, vous ne pourrez pas prétendre à l'exonération si vous avez mis votre logement en location. Cette condition s'applique également si vous l'avez prêté gratuitement à un tiers pendant cette période. En cas de plus-value supérieure à 50 000 €, vous resterez imposable, le taux de cette imposition variant selon le montant de la plus-value.
Exonération pour les autres propriétés
Cette exonération s'applique à un bien situé en France qui n'était pas la résidence principale du non-résident. Elle peut être demandée pour un seul bien et pour une plus-value nette imposable maximale de 150 000 €. Le plafond d'exonération varie selon la situation matrimoniale du non-résident.
Avez-vous besoin de désigner un représentant fiscal ?
Si vous ne résidez pas en France, vous devrez peut-être désigner un représentant fiscal agréé. Son rôle est de calculer votre impôt sur les plus-values et de certifier vos déclarations. Cette obligation s'applique si vous avez élu domicile fiscal dans un pays hors de l'UE, de l'EEE ou du Liechtenstein, si vous réalisez une plus-value supérieure à 150 000 € ou si vous êtes une personne morale.
Comprendre les subtilités de l'imposition des plus-values immobilières en France en tant qu'expatrié non-résident peut s'avérer complexe. Cela exige une analyse approfondie des différentes règles et réglementations. En maîtrisant les implications fiscales, en calculant précisément vos plus-values et en bénéficiant des exonérations disponibles, vous pouvez minimiser votre imposition et vous assurer de votre conformité avec la législation fiscale française.